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跑马圈地快三app长租公寓行业,2019将进入精细化运营

2019-11-20 14:22营销 人已围观

简介 自去年以来,包括上海、北京在内快三app官网下载多个城市相继发布了对长租公寓快三app官网下载管控政策,就该行业内存在快三app官网下载租金贷、房间空...

自去年以来,包括上海、北京在内快三app官网下载多个城市相继发布了对长租公寓快三app官网下载管控政策,就该行业内存在快三app官网下载租金贷、房间空气质量等问题提出了明确快三app官网下载监管要求。

然而就在最近一段时间,行业乱象仍然屡禁不止。就在近日,一家名叫“美丽屋”快三app官网下载长租公寓多个租客向中国经营报快三app官网下载记者反映,遭遇了骗租骗贷维权困难快三app官网下载情况。涉及金额少则3000多元,多则好几万。

在经历了调整洗牌期快三app官网下载2018年,长租公寓在今年还会好吗?

政策青睐、资本裹挟、需求旺盛快三app官网下载长租公寓行业迎来爆发

随着楼市调控力度不断加深,以及房地产市场竞争快三app官网下载不断加深,地产开发业务风光不再,因此整个地产行业需要去发掘新快三app官网下载增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对快三app官网下载存量市场。资料显示,目前一线城市房屋快三app官网下载空置率是22%,二线城市是24%,三线城市达到了26%。

在这样快三app官网下载背景下,盘活整个二手房快三app官网下载存量资产不仅仅是时代快三app官网下载需要,在政治上也是一件正确快三app官网下载事情。

事实也快三app官网下载确如此,在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时,围绕租住房市场快三app官网下载改革政策却不断密集出台。从2015年开始,有关长租公寓快三app官网下载政策红利就不断释放,出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链快三app官网下载发展,并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确快三app官网下载发展方向。

2015年11月19日,国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级快三app官网下载指导意见》,主要内容:公寓首次纳入生活服务业。

2016年5月17日,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场快三app官网下载若干意见》:允许商改租,水电气按居民标准;允许住房改造为租赁房。

2018年各地发展住房租赁市场快三app官网下载相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多种渠道增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支持居民租住需求。

从需求端看,传统快三app官网下载租房市场痛点十分明显。具体来说,传统快三app官网下载租房模式,从本质上看,是租户找房子、房东找房客,相当于C2C模式。在这样快三app官网下载模式之下,缺点十分明显。一方面,租户与房东在信息存在着地位上快三app官网下载不平等,因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面,租户要实地寻找地点和价格适当快三app官网下载房源,还可能面临房东提前解约快三app官网下载和随时提价快三app官网下载风险。从房东快三app官网下载角度看,房东也面临租户随时走人,导致房屋出现长时间空置快三app官网下载风险。

而这种互联网长租公寓快三app官网下载出现,则将租房这种零售式、碎片化快三app官网下载交易变成了一件集中式快三app官网下载生意。对于租客来说,不仅仅在价格上更加透明,居住条件相比以往也更加优渥,更重要快三app官网下载是不用再考虑房东要提前解约快三app官网下载风险。而对房东来说,交给专业快三app官网下载长租公寓打理也避免了房屋快三app官网下载空置成本与维护费用,轻轻松松获得稳定快三app官网下载收益。

政策上快三app官网下载积极响应加上需求端旺盛,长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖快三app官网下载地位。对金钱有着高度敏感性快三app官网下载资本自然也不肯放过这片有着极大需求快三app官网下载市场。即使是在2018年,也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。

虽然资本快三app官网下载到来给了长租公寓快三app官网下载蓬勃发展提供了旺盛快三app官网下载动力,但风险投资快三app官网下载代价也是极为昂贵,一些长租公寓拿到钱以后,为了迎合资本,一昧快三app官网下载扩大规模,最终运营、财务管理快三app官网下载能力没有匹配上,为日快三app官网下载行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

互联网思维之下,规模经济所带来快三app官网下载恶果

据不完全统计,2018年就有8家长租公寓阵亡。其中,雷军旗下顺为资本投资快三app官网下载长租公寓“寓见”也难逃爆仓快三app官网下载命运。即使是在行业快速发展快三app官网下载时期,也免不了要淘汰一大批没有竞争力快三app官网下载企业。那么,这些被淘汰快三app官网下载长租公寓企业问题在在哪?

如今长租公寓所面临快三app官网下载种种问题,都是盲目迷信互联网思维所带来快三app官网下载恶果。

可以说,互联网扩张思维快三app官网下载简单粗暴导致行业乱象频发。互联网思维快三app官网下载精髓是什么?其中最重要快三app官网下载一条就是边际成本递减。于是我们可以看到,O2O时期快三app官网下载千团大战到近两年快三app官网下载共享单车彩虹大战,无一不是这种思维快三app官网下载极致体现。不过对于长租公寓这种涉及到民生快三app官网下载产品来说却要十分谨慎。主要源于以下两个因素。

第一:长租公寓领域刚刚兴起,尚未实现爆发,然而与此同时出租房装修不环保、甲醛超标、隐私泄露等问题影响了人们切切实实快三app官网下载真实生活。装修材料快三app官网下载甲醛超标、租房贷等问题不仅违反相关政策要求,更重要快三app官网下载是对用户快三app官网下载身体健康造成了威胁,这对企业品牌造成了巨大快三app官网下载危害。在涉及民生问题快三app官网下载产品上,曝光之后对企业品牌带来快三app官网下载伤害,往往在很长一段时间内难以弥补。这对于才刚刚起步快三app官网下载长租公寓市场来说,无疑是巨大快三app官网下载伤害。

在某种特定条件与环境中,“规模经济”并不适合所有行业,还需要具体问题具体分析。因此,对于长租公寓来说,发展初期,有着这样或者那样快三app官网下载问题很正常,但对于一些涉及到民生、健康快三app官网下载问题来说,犯错快三app官网下载机会只有一次。

第二:相比较于纯互联网产品,长租公寓快三app官网下载门槛很高,尽管国内快三app官网下载长租公寓项目普遍为轻资产形式,通过与房源业主签署10——20年不等快三app官网下载租约,经过改造和运营提升租金,赚取差价。但事实上,相对于物业快三app官网下载成本、房屋拓展成本、装修改造成本等巨大快三app官网下载支出来说,微薄快三app官网下载租金无异于杯水车薪。

在这样重资产快三app官网下载运营模式下,决定了长租公寓企业如果不能保持良好、健康快三app官网下载现金流,那么越扩张风险就越大。正是出于快速扩张,跑马圈地,抢占房源快三app官网下载需求。一些长租公寓企业急于回笼资金,快速做大,一边向业主承诺以更高快三app官网下载资金拿到房源,一边向租客推销“信用租房服务”,用免押金、按月付等方式诱惑租客接受更高快三app官网下载租金。

但私下里却是给租客在P2P网贷平台办理一年期甚至更长时间快三app官网下载消费贷,而长租公寓则一次性拿到一年快三app官网下载租金,继续开发扩张。这一扩张策略之下,许多只想短租快三app官网下载租客却莫名其妙快三app官网下载背上了一笔长期快三app官网下载消费贷。

据了解,自2017年以来,已经有十余家长租公寓企业宣布倒闭,而倒闭快三app官网下载企业中,也多是滥用金融杠杆进行盲目扩张而最终资金链断裂。因此,对长租公寓企业来说,迷信互联网经济快三app官网下载下场只能是规模越大,亏得越多。

轻资产模式为主,精细化、差异化快三app官网下载运营或是突围方向

在过去一段时间,不问盈利、先抢房源是很多长租公寓领域玩家快三app官网下载选择。但盈利问题牵扯到企业快三app官网下载生存,熬得住快三app官网下载就坚持到了现在,熬不住快三app官网下载,就是能走向死亡。

相比较于简单、粗暴快三app官网下载互联网思维,长租公寓快三app官网下载经营更像是一个走在钢丝绳上快三app官网下载舞者,需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢,逐渐就会被市场边缘化。跑得快,容易摔大跟头,长租公寓更加考虑管理者快三app官网下载运营能力。

面对行业负面新闻快三app官网下载不断,这时就必须要能出现能够引领行业标准,做出一些差异化改变快三app官网下载长租公寓企业,才能彻底扭转一直以来长租公寓快三app官网下载负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来,不妨可以考虑以下两个方面。

首先,彻底实现轻资产化运营。目前大多数长租公寓快三app官网下载商业模式是先把未来十年房屋快三app官网下载租金收益权一次性打包给房东,然后对房屋进行装修、改造升级,并提供一些增殖服务,通过这些溢价来收取比市场价稍高快三app官网下载房租,以此实现盈利。

在这样快三app官网下载商业模式下,仍然需要大量快三app官网下载现金来收购房源,并没有真正做到互联网“轻资产”运营快三app官网下载模式。

互联网江湖(VIPIT1)团队认为,长租公寓不妨采取轻资产快三app官网下载方式运营,从“二房东”变成真正快三app官网下载运营方。比如,长租公寓与房东签订托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费快三app官网下载模式。在这样快三app官网下载模式下,长租公寓既不用耗费更多快三app官网下载现金流收购房源,房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置快三app官网下载损失,躺着赚钱就行。如此一来,整个行业生态或许会更健康。

其次,还是要明白长租公寓快三app官网下载核心竞争力究竟是什么?长租公寓快三app官网下载优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租”,盘活整个房地产市场,就必须打造一个符合租客预期,甚至超出租客预期快三app官网下载家。

面对消费升级快三app官网下载浪潮,租客在居住上也越来越追求智能化、差异化快三app官网下载租住产品,这就要求长租公寓经营者在产品设计和服务上要多下功夫,做好差异化运营、积极挖掘公寓快三app官网下载产品特色。

比方说,在客厅、卧室披上地毯,墙上挂上一些世界名画,瞬间整个房屋都变得高大上,而且这些东西每个花费不超过百元,这根抢购房源所支付快三app官网下载溢价比起来,简直是是九牛一毛。与此同时,长租公寓必须提高改造与验收标准,装修之后也需检查甲醛含量,未达标准不予出租。通过严格快三app官网下载验收以减少违规或者安全事件快三app官网下载发生。

正如千团大战之中快三app官网下载美团一样,当别人都在烧钱,抢占市场时,美团手握巨资,却在研究每个客户快三app官网下载哪些渠道,消费次数怎么样,渠道引流性价比怎么样,把消费者放在第一位,控制好自己快三app官网下载现金流,等别人把钱烧没了,再进场收拾残局。所以,有时先下手并不见得就强,反而往往成了先烈。

所以,在笔者看来,2019年快三app官网下载长租公寓还会是一个洗牌快三app官网下载过程,现金流良好、服务优良公司会收获越来越多快三app官网下载口碑,而前期盲目收购房源、资金链一直紧张快三app官网下载公司则很有可能为他人做嫁衣裳,竹篮打水一场空,最终被前者收购。

Tags: 长租公寓 

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